Ceny nieruchomości od paru lat nieustannie rosną. Dawno już przekroczone zostały szczyty z lat przed krachem finansowym z roku 2007.
Oczywiście, można by to tłumaczyć dzisiejszą sytuacją monetarną: dodrukiem pustych pieniędzy, które trzeba gdzieś ulokować, niskim (realnie ujemnym) oprocentowaniem lokat czy obligacji skarbowych. To wszystko prawda, ale jednak wspomniana sytuacja monetarna jest to zjawisko z okresu ostatniego roku (masowy dodruk pieniędzy), czy dwóch lat (ujemne realne stopy procentowe). Tymczasem ceny mieszkań rosną już od 8 lat. A zatem sytuacja monetarna wprawdzie się dokłada do rosnących cen nieruchomości, a nie jest tego jedyną przyczyną.
Wydaje się zatem, że wzrosty cen nieruchomości, które mają miejsce – na dobrą sprawę – od roku 2013, są po prostu typowym cyklem na tym rynku. I tu trzeba zauważyć, iż cykle nieruchomościowe są dosyć powolne, ale typowy okres dobrej koniunktury trwa około 8-10 lat. Czyli jak by nie patrzeć, wzrosty cen, trwające od roku 2013, to bardziej koniec, niż początek cyklu. Może być jeszcze drożej na tym rynku i zapewne jeszcze będzie. Czy jednak to dobry okres, żeby myśleć o mieszkaniu jako inwestycji długoterminowej – w to wątpię.
W odniesieniu do niektórych dóbr mamy obiektywne miary cenowe i na szczęście tak jest też z mieszkaniami. Obiektywną miarą jest tu rentowność wynajmu, czyli w uproszczeniu mówiąc, stosunek rocznego dochodu z najmu do ceny mieszkania. I niestety – ta obiektywna miara daje sygnały, iż na rynku mieszkaniowym jest po prostu drogo. Ceny najmu mieszkania zdecydowanie nie nadążają za wzrostem cen kupna i to już od pewnego czasu. O ile w normalnych warunkach można było mówić o rentowności najmu na poziomie 4%, czy nawet 5% – lepszych okresach, to teraz można oczekiwać rentowności na poziomie co najwyżej 3%. Mieszkania są kupowane jako bezpieczna przystań dla pieniądza, tylko brak jest wystarczającej liczby chętnych do wynajmu tych lokali.
Czy cykl ten przybiera postać bańki spekulacyjnej? No to popatrzmy na klasyczny schemat takiej bańki:
Uważam, że patrząc na powyższy wykres, jesteśmy obecnie gdzieś na etapie pomiędzy entuzjazmem a chciwością. Czyli w nieruchomości chcą wszyscy inwestować, wszyscy o tym mówią, emitenci z branży sprzedają swoje akcje, (nb. jeden z największych polskich Deweloperów – Murapol, właśnie złożył do KNF prospekt emisyjny). Jednak z drugiej strony, nie słychać jeszcze o „nowym paradygmacie”. Czyli o typowym dla końcówki manii przekonaniu, iż „teraz jest inaczej”. Na bazie „nowego paradygmatu” tracą zresztą zwykle też rozsądek instytucje finansowe i zaczynają stosować inne reguły niż do tej pory. Na przykład, przed rokiem 2007, zaczęto udzielać kredytów hipotecznych osobom bez dochodu kredytu na sumy przekraczające wartość nieruchomości. Więc nie – tego jeszcze nie widać.
Czy rynek w związku z tym się zawali? Owszem kiedyś się zawali się – bo wszystkie rynki są cykliczne. Nie uważam jednak, żeby to się miało zrealizować jeszcze w tym roku, bo wydaje się, że jeszcze nie osiągnęliśmy szczytowego okresu euforii. Warto też zauważyć, że cykle nieruchomościowe są jednak dość spokojnie. Załamanie rynku, to będzie spadek cen np. o 20%, a nie o 90%, jak mogłoby się zdarzyć na rynku kryptowalut.